キャップレートは不動産投資に関する用語で、割引率の一種です。 noiとともにdcf法でも必要な要素となり、金利も関係します。 j-reitではインプライドキャップレートが用いられます。
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キャップレート(Capitalization Rate)とは、不動産業界で使用されている用語のひとつです。 投資した金額に対して1年間に発生する賃料の収入の割合である｢還元利回り｣を指していう表現です。
還元利回りは収益の還元について考えるものであるため、 計算に当たっては不動産の価格などの要素が必要となります。 となると、金利や償却なども加味されます。 考え方次第では数値を自ら調整することができるのです。
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dcf(ディスカウントキャッシュフロー)法は、
投資する不動産の価格を決定するための計算に用いるものです。
この計算要素には、不動産が将来生み出す収益の予測が必要であり、
ここでキャップレートと関連します。
キャップレート自体が割引率でもありますが、
ディスカウントレートという意味での割引率も存在します。
この場合、ディスカウントレートには、予測される成長率が含まれますので、
期待値の性質をもつことになります。
投資を始める場合に物件を決定する上で考慮する点として重要なものです。
ただ、キャップレートは計算者の裁量によって恣意的に数値を
操作することも可能ですので、計算根拠など、掘り下げて判断する必要があります。
資本市場が示している要求利回りということで、信頼できる指標です。
対象は不動産投資信託であるJ-REIT(ジェイ･リート)が運用している不動産で、
投資判断の指標となるほか、最低限必要な利回りを示します。
NOI(純収益)から元本を導く際にキャップレートが用いられます。
NOIは不動産の鑑定価額のうち、未来に当該不動産から発生することが
期待されるキャッシュフローであり、投資の判断においても重要な要素です。
j-reitという括りのなかではインプライドキャップレートが指標として用いられています。
これは株価に対して算出している数字ですので、一般には、
通常のキャップレートと比べて低い数値となる傾向があります。